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2015年1-4月全市房地產市場基本運營情況

發布日期: 2015-06-18
 
  

   今年以來,我市房地產市場繼續保持平穩的發展態勢,呈現了開發投資穩步增長、市場供應總體平衡、價格穩中有升、住房消費理性釋放等特點。

  一、            住房價格情況

  目前,新建商品住房價格統計有兩個體系,分別是住建系統的平均銷售價格體系和國家統計局的價格指數體系。市住房保障和房屋管理局統計的新建商品住房平均銷售價格是指全是當期新建商品住房銷售金額除以銷售面積,采用了全口徑網簽成交數據,能夠及時準確全面地反映全市新建商品房實際銷售均價情況。國家統計局統計公布的房價指數,是通過抽樣數據將同一地區同一類型房屋進行同質化比較,單純反映價格變化趨勢情況。據了解,國家統計局在統計全國各城市新建商品住房價格指數時,容易受樣本數據波動的影響,市場反映存在一定滯后性。同時,國家統計局在考慮全國房地產市場持續低迷、進入調整期的大背景下,適當調整拉低了武漢市住房價格指數,加之去年同期價格指數較高,造成近幾個月價格同比指數有所回落,不能全面準確的反映我市住房價格實際水平。

  今年1-4月,市住房保障和房屋管理局統計的全新新建商品住房銷售均價為8313.73/平方米,同比上漲5.1%,月度同比分別為2.69%、4.54%、5.71%7.45%,呈現穩中有升態勢。國家統計局統計的新建商品住宅價格月度同比分別為-4.7%、-5.0%、-5.3%-5.1%。從房地產市場實際以及開發企業反映情況看,去年以來,我市通過兩輪限購政策的平穩調整,市場預期穩步向好,實現了房地產市場平穩增長,住房價格呈現穩中有升的態勢。去年3月底,國家出臺了一些列優惠政策,進一步刺激了住房消費,預計下半年住房價格漲幅將出現擴大趨勢。

  二、            房地產市場運行情況

  去年以來,在全國房地產市場持續低迷、進入調整期的大背景下,我市房地產市場保持了平穩的發展態勢,各項指標在全國19個副省級以上城市中均居前列,其中房地產開發投資和增幅居第4位,住房銷量和增幅居第2位,通過拉動投資和促進消費,為全市萬億GDP和七個億固定資產投資目標做出了突出貢獻。今年1-4月,我市房地產市場仍保持平穩發展。

  (一)             房地產開發投資保持增長

  1-4月,受房屋新開工面積下滑的影響,全市房地產開發投資為574.03億元,同比增長6.4%,增幅較去年同期有所回落,占全市固定資產投資32.31%。其中,住宅開發投資397.72億元,同比增長3.2%。與全國19個副省級以上城市相比,我市房地產開發投資居第6位。

  (二)             新建住房銷量旺盛

  1-4月,全市商品房銷售面積654.38萬平方米、6.38萬套,同時分別增長14.37%、13.3%。其中,新建住房銷售面積566.25萬平方米、5.67萬套,同比分別增長16.9%、16.22%,住房消費在高位運行的基礎上仍保持了平穩增長勢頭。與全國19個副省級以上城市相比,我市新建住房銷售面積居第3位,同比增幅居第8位。

  (三)             住房價格穩中有升

  1-4月,全市新建商品住房成交均價8313.73/平方米,同比上漲5.1%。從環線分布來看,內環線以內新建商品住房成交均價達16354.7/平方米,同比上漲8.56%;內環至二環線成交均價10468.9/平方米,同比上漲6.08%;二環線至三環線成交均價為8598.2/平方米,同比上漲4.69%;三環線以外成交均價為6127.5/平方米,同比上漲4.27%。

  (四)             住房庫存量有所減少

  截止4月底,全市新建商品住房可售面積1408.95萬平方米,同比減少3.99%,較去年12月底減少2.59%。按照2014年的月均銷量測算,住房庫存的消化周期為9-10個月,住房庫存量處在合理范圍。

  總的來看,在今年國家出臺一系列促進房地產市場平穩健康發展的政策措施后,市場預期趨于穩定。加之今年我市經濟持續向好的態勢沒有改變,仍將繼續大規模推進重點工程和基礎設施建設,大力推進棚戶區和“三舊”改造,都將對拉動房地產投資、促進住房消費起到積極作用。但受國內宏觀經濟下行壓力增大和不確定因素增多的影響,且我市房地產市場已屬高位運行,預計我市今年下半年市場各項指標將呈現總體平穩、增幅減緩的趨勢。

  三、            下一步武漢可能采取的措施

  當前,在全國經濟發展進入新常態的背景下,房地產市場已從調控過快增長向促進健康發展轉變。我市應按照中央關于分類指導、因地施策,支持居民自住和改善型住房需求的要求,采取有效措施,積極應對市場變化,繼續保持房地產市場平穩健康發展。為此建議:

  (一)             擴大投資保增長

  按照“保投資、促成交、穩價格”的總體目標,通過供需雙向調節,營造寬松投資環境,積極引導企業增強市場信心,擴大投資規模,優化供應體系,加快產品銷售,培育房地產投資的有效增長點。繼續加大棚戶區改造,鼓勵貨幣化安置,發揮保障性住房的多重效應,注重住房保障需求與商品房市場消費需求的結合,消化庫存,帶動房地產投資和消費的雙重增長。

  (二)             增加供給穩價格

  一方面,建議各區加快城中村改造步伐,加大土地儲備力度。進一步加強全市住房用地供應管理,優化供應結構,確保土地供應量。針對住房供求矛盾比較突出的熱點區域,應根據市場實際情況有效增加住宅用地供應規模。加大已出讓住房用地清理力度,提高住房用地開發利用效率。另一方面,針對我市房屋新開工面積出現回落的情況,督促開發企業盡快開工建設,形成有效供給,確保住房供求關系保持合理水平,穩定住房價格。

  (三)             加大支持促銷費

  建議金融部門進一步加大金融信貸支持力度,積極爭取開發貸款額度,留足貸款規模;合理降低貸款利率,完善支持改善性住房需求的差別化信貸政策,促進合理住房消費。積極協調稅務部門,在落實好現有住房交易契稅、營業稅減免優惠政策的同事,研究放寬普通住房優惠標準,支持改善型住房需求,激活住房二、三級市場,滿足不同層次、不同類別人群的需求。明確要求各區采取團購、團租和擴大租金補貼等方式籌集保障房源,將滿足住房保障需求與激活存量房市場有機結合起來。

  (四)             強化引導穩預期

  建議統籌加強與省級媒體和外地媒體溝通,把控本地媒體,加強網絡媒體適時監控和應對,引導全面、客觀、準確報道當前的房地產市場狀況。市住房保障和房屋管理局進一步加大市場監測力度,提升分析水平,對外加強同類城市對比分析,對內加強各行政區、各房地產本科的動態監測,完善房地產市場信息統計和披露制度,切實做好房地產市場預期引導。

   

  

  

   

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  20144月至20154月新建商品住房銷售均價環比及同比走勢(住建系統)

  

  

   

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  今年以來,我市房地產市場繼續保持平穩的發展態勢,呈現了開發投資穩步增長、市場供應總體平衡、價格穩中有升、住房消費理性釋放等特點。

  一、            住房價格情況

  目前,新建商品住房價格統計有兩個體系,分別是住建系統的平均銷售價格體系和國家統計局的價格指數體系。市住房保障和房屋管理局統計的新建商品住房平均銷售價格是指全是當期新建商品住房銷售金額除以銷售面積,采用了全口徑網簽成交數據,能夠及時準確全面地反映全市新建商品房實際銷售均價情況。國家統計局統計公布的房價指數,是通過抽樣數據將同一地區同一類型房屋進行同質化比較,單純反映價格變化趨勢情況。據了解,國家統計局在統計全國各城市新建商品住房價格指數時,容易受樣本數據波動的影響,市場反映存在一定滯后性。同時,國家統計局在考慮全國房地產市場持續低迷、進入調整期的大背景下,適當調整拉低了武漢市住房價格指數,加之去年同期價格指數較高,造成近幾個月價格同比指數有所回落,不能全面準確的反映我市住房價格實際水平。

  今年1-4月,市住房保障和房屋管理局統計的全新新建商品住房銷售均價為8313.73/平方米,同比上漲5.1%,月度同比分別為2.69%、4.54%、5.71%7.45%,呈現穩中有升態勢。國家統計局統計的新建商品住宅價格月度同比分別為-4.7%、-5.0%、-5.3%-5.1%。從房地產市場實際以及開發企業反映情況看,去年以來,我市通過兩輪限購政策的平穩調整,市場預期穩步向好,實現了房地產市場平穩增長,住房價格呈現穩中有升的態勢。去年3月底,國家出臺了一些列優惠政策,進一步刺激了住房消費,預計下半年住房價格漲幅將出現擴大趨勢。

  二、            房地產市場運行情況

  去年以來,在全國房地產市場持續低迷、進入調整期的大背景下,我市房地產市場保持了平穩的發展態勢,各項指標在全國19個副省級以上城市中均居前列,其中房地產開發投資和增幅居第4位,住房銷量和增幅居第2位,通過拉動投資和促進消費,為全市萬億GDP和七個億固定資產投資目標做出了突出貢獻。今年1-4月,我市房地產市場仍保持平穩發展。

  (一)             房地產開發投資保持增長

  1-4月,受房屋新開工面積下滑的影響,全市房地產開發投資為574.03億元,同比增長6.4%,增幅較去年同期有所回落,占全市固定資產投資32.31%。其中,住宅開發投資397.72億元,同比增長3.2%。與全國19個副省級以上城市相比,我市房地產開發投資居第6位。

  (二)             新建住房銷量旺盛

  1-4月,全市商品房銷售面積654.38萬平方米、6.38萬套,同時分別增長14.37%、13.3%。其中,新建住房銷售面積566.25萬平方米、5.67萬套,同比分別增長16.9%、16.22%,住房消費在高位運行的基礎上仍保持了平穩增長勢頭。與全國19個副省級以上城市相比,我市新建住房銷售面積居第3位,同比增幅居第8位。

  (三)             住房價格穩中有升

  1-4月,全市新建商品住房成交均價8313.73/平方米,同比上漲5.1%。從環線分布來看,內環線以內新建商品住房成交均價達16354.7/平方米,同比上漲8.56%;內環至二環線成交均價10468.9/平方米,同比上漲6.08%;二環線至三環線成交均價為8598.2/平方米,同比上漲4.69%;三環線以外成交均價為6127.5/平方米,同比上漲4.27%。

  (四)             住房庫存量有所減少

  截止4月底,全市新建商品住房可售面積1408.95萬平方米,同比減少3.99%,較去年12月底減少2.59%。按照2014年的月均銷量測算,住房庫存的消化周期為9-10個月,住房庫存量處在合理范圍。

  總的來看,在今年國家出臺一系列促進房地產市場平穩健康發展的政策措施后,市場預期趨于穩定。加之今年我市經濟持續向好的態勢沒有改變,仍將繼續大規模推進重點工程和基礎設施建設,大力推進棚戶區和“三舊”改造,都將對拉動房地產投資、促進住房消費起到積極作用。但受國內宏觀經濟下行壓力增大和不確定因素增多的影響,且我市房地產市場已屬高位運行,預計我市今年下半年市場各項指標將呈現總體平穩、增幅減緩的趨勢。

  三、            下一步武漢可能采取的措施

  當前,在全國經濟發展進入新常態的背景下,房地產市場已從調控過快增長向促進健康發展轉變。我市應按照中央關于分類指導、因地施策,支持居民自住和改善型住房需求的要求,采取有效措施,積極應對市場變化,繼續保持房地產市場平穩健康發展。為此建議:

  (一)             擴大投資保增長

  按照“保投資、促成交、穩價格”的總體目標,通過供需雙向調節,營造寬松投資環境,積極引導企業增強市場信心,擴大投資規模,優化供應體系,加快產品銷售,培育房地產投資的有效增長點。繼續加大棚戶區改造,鼓勵貨幣化安置,發揮保障性住房的多重效應,注重住房保障需求與商品房市場消費需求的結合,消化庫存,帶動房地產投資和消費的雙重增長。

  (二)             增加供給穩價格

  一方面,建議各區加快城中村改造步伐,加大土地儲備力度。進一步加強全市住房用地供應管理,優化供應結構,確保土地供應量。針對住房供求矛盾比較突出的熱點區域,應根據市場實際情況有效增加住宅用地供應規模。加大已出讓住房用地清理力度,提高住房用地開發利用效率。另一方面,針對我市房屋新開工面積出現回落的情況,督促開發企業盡快開工建設,形成有效供給,確保住房供求關系保持合理水平,穩定住房價格。

  (三)             加大支持促銷費

  建議金融部門進一步加大金融信貸支持力度,積極爭取開發貸款額度,留足貸款規模;合理降低貸款利率,完善支持改善性住房需求的差別化信貸政策,促進合理住房消費。積極協調稅務部門,在落實好現有住房交易契稅、營業稅減免優惠政策的同事,研究放寬普通住房優惠標準,支持改善型住房需求,激活住房二、三級市場,滿足不同層次、不同類別人群的需求。明確要求各區采取團購、團租和擴大租金補貼等方式籌集保障房源,將滿足住房保障需求與激活存量房市場有機結合起來。

  (四)             強化引導穩預期

  建議統籌加強與省級媒體和外地媒體溝通,把控本地媒體,加強網絡媒體適時監控和應對,引導全面、客觀、準確報道當前的房地產市場狀況。市住房保障和房屋管理局進一步加大市場監測力度,提升分析水平,對外加強同類城市對比分析,對內加強各行政區、各房地產本科的動態監測,完善房地產市場信息統計和披露制度,切實做好房地產市場預期引導。

   

  

   

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